Le Bail

Définition

Nom masculin désignant un contrat de location pour un temps déterminé (synonyme : contrat de location). La loi du 06 Juillet 1989 encadre le contenu des baux de location à usage d’habitation portant sur des logements loués non meublés.
Pour plus d'informations (Legigrance.gouv.fr)


Un bail doit comporter certaines clauses obligatoires, éléments indispensables à son établissement :

  • Pour les locataires et les propriétaires : nom et adresse complète
  • Adresse exacte du logement
  • Type de location : maison ou appartement
  • Désignation précise de la location : numéro, nombre de pièces, étage, jardin, parking et description précise des parties communes
  • Durée du bail et date de début de location : départ des délais légaux
  • Destination des locaux : habitation ou professionnelle

Les clauses interdites (article 4 de la loi de 1989) :

  • Obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur
  • Imposer comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre
  • Autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible
  • Engager le locataire par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives
  • Prévoir la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs
  • Autoriser le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat
  • Autoriser le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble
  • Interdire au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle

Des mentions complémentaires (clauses facultatives) peuvent être mentionnées sur un bail, elles peuvent être très diverses et elles doivent être conformes aux lois en vigueur et signées par les 2 parties.
Par exemple : une remise de certains mois de loyers en contrepartie de travaux de rénovation réalisés par le locataire.


La durée du bail

6 ans : Durée minimale du contrat si le bailleur est une personne morale (société, association).

3 ans : Il s’agit la la durée de la majorité des baux lorsque le bailleur est une personne physique (propriétaires individuels, SCI).

1 an : Durée légale si le bailleur est une personne physique et qu’il doit, pour des raisons personnelles ou professionnelles, récupérer son bien immobilier avant 3 ans. On parle alors d’un bail de courte durée.

Les motifs de cette durée doivent être mentionnées dans le contrat ;

  • Attestation précisant une mutation ou une mise en retraite programmée
  • Loger son enfant afin qu’il poursuive ses études
  • Retour en France après une installation à l’étranger

Le locataire doit être alerté 2 mois avant le terme du bail de la réalisation de l’évènement et devra par conséquent quitter le logement. Dans le cas où l’évènement ne se produisait pas, le contrat de location se transformerait en bail classique de 3 ans.


Informations complémentaires

Doivent être annexés au contrat de location :

  • Une attestation d’assurance du bien contre les risques locatifs (assurance obligatoire à souscrire par le locataire)
  • L’état des lieux signé par les parties
  • La destination des lieux (usage privé, professionnel ou mixte)
  • Le nombre de millième soumis aux charges
  • Les diagnostics obligatoires pour les locations, type DPE par exemple.

La loi n’autorise pas le bailleur à facturer des frais annexes (frais d’encaissement des chèques ou frais de rédaction de quittance par exemple). Seule peut être facturée l’intervention d’un huissier en cas de désaccord, facturation entre le propriétaire et le locataire.